Как узаконить самострой

Множество построек, возведенных без каких-либо согласований и разрешений, появилось в 90-е годы. С тех пор государство неоднократно давало возможность легализовать строение по упрощенной схеме.

По закону самостроем называют объект, построенный на участке:

• право собственности на который у застройщика документально не подтверждено;
• который не предназначен под строительство.

Если вопросов к участку нет, то получить статус самостроя может здание, построенное без:

• соблюдения строительных норм и правил;
• проектной документации;
• разрешение на проведение строительных работ (возведение, реконструкция, перепланировка).

Если все перечисленные признаки отсутствуют, но постройка не поставлена на кадастровый учет, ее отнесут к категории самостроев.

Законное строительство объекта начинается с разработки проекта. В нем учитываются все требования Санэпидемнадзора, противопожарные нормативы, предписания Гражданского кодекса и пр. В случае самостроя эти требования трудно соблюсти, поскольку частные застройщики этими вопросами не владеют. По этой причине многие из них допустили при строительстве ошибки, которые не позволят узаконить постройку.

При самом благоприятном исходе домовладельцу удастся исправить недочеты и привести строение в соответствие с нормами. В худшем случае объект придется снести: если дом представляет угрозу жизни людей, легализовать его не позволят. Чтобы доказать его безопасность, можно провести техническую экспертизу и обратиться в суд. Если и после этих шагов решение останется в силе, на снос владельцу дадут от 3 месяцев до года.

Дом можно легализовать, если он:

• является отдельно стоящим объектом;
• имеет не более трех этажей над уровнем земли, а высота его не превышает 20 метров;
• спланирован как неделимый объект, из которого нельзя выделить часть для продажи.

Все комнаты дома должны быть пригодными для проживания человека.
Если здание отвечает не всем перечисленным требованиям, на его приведение в соответствие нормам отводится от полугода о трех лет. Отказ от сноса или доработки объекта может стать причиной изъятия земельного участка или расторжения договора аренды.

Процедуру узаконивания объекта начинают со сбора документации. В стандартный пакет входит:

1. Межевой план. Любое капитальное строение может быть зарегистрировано при условии, что оно построено на участке, внесенном в кадастр. На схеме земельного участка зафиксированы его границы, к которым и привязываются постройки.

2. Технический план на дом. Изготавливается кадастровым инженером и подается в Росреестр. Является финальным этапом при оформлении самостроя.

В некоторых случаях дополнительно может потребоваться:

1. Технические условия. Выдаются поставщиками энергоносителей. Они указывают точки подключения дома к магистралям. Теоретически домовладелец должен получить ТУ на водоснабжение, канализацию и электричество. Но загородные участки крайне подключаются к централизованным системам. Эти проблемы хозяева решают автономно. Так что им остается только получить ТУ от электриков.

2. ГПЗУ. Нужен для определения плотности и пятна застройки, отступов от границ участка и пр.

3. Отчет о техническом обследовании дома. Работу выполняют специализированные организации. Их задача – определить прочность строительных конструкций и засвидетельствовать отсутствие либо наличие нарушений относительно соседних участков.

Осенью 2020 года в очередной раз продлили дачную амнистию: на этот раз срок с 1 марта 2021 года передвинулся на то же число 2026 года. В запасе у владельцев незаконно построенных индивидуальных домов (а дачная амнистия распространяется и на них) появились лишние 5 лет на их регистрацию по упрощенной схеме.

В этот период поставить дом на кадастровый учет можно на основании:

• документов, удостоверяющих права застройщика на землю;
• техплана, составленного кадастровым инженером.

Подготовленный пакет направляют в Росреестр. Документы подаются через офисы МФЦ «Мои Документы» или посредством канала общения кадастровый инженер – Росреестр (через Технокад и другие программы). К комплекту прилагают квитанцию об оплате пошлины за госрегистрацию.

Новый закон предусматривает особые условия для россиян, приступивших к строительству дома до 04.08.2018 года. Они могут подать документы по упрощенной схеме только до 1 марта 2021 года. До этой даты от них не будут требовать разрешения на начало строительства дома и ввод его в эксплуатацию.

По истечении переходного периода домовладелец сможет узаконить свою недвижимость только в судебном порядке. Таким же способом могут добиться легализации самостроя граждане, которым по каким-либо причинам Росреестр отказал в регистрации дома.

Судебные органы принимают решение на основании документов, представленных истцом. В первую очередь рассматриваются те из них, которые подтверждают права гражданина на земельный участок – выписка из ЕГРН или договор аренды. Необходимо предоставить и ГПЗУ, выданное не позднее трех лет назад. Если в этом документе есть ограничения на строительство, затевать судебное дело нет смысла.

Кроме перечисленных документов истец должен подтвердить, что объект возведен с соблюдением обязательных норм и правил. Сделать это может проектная организация по заявке владельца. Она поможет провести обследование, разработает проектную документацию, получить экспертные заключения.

Суд рассматривает вопросы узаконивания самостроя только в случаях отказа в этом со стороны Стройнадзора и Росреестра. Значит, сначала надо подать документы в эту организацию, получить отказ с его обоснованием, подкрепленным ссылками на законы РФ.

Подавать иск следует по месту расположения самостроя. Его целью может быть:

• признание права собственности;
• обжалование незаконного решения Росреестра и признание права собственности.

Желательно не ограничиваться только сбором документов, а подготовить ходатайство о назначении строительной экспертизы, привлечь к участию экспертов и юристов.

Решение суда истец предоставляет В МФЦ или Росреестр, которые будут обязаны его исполнить.

Государственные структуры идут навстречу собственникам частных построек, стараясь максимально облегчить процедуру их легализации. Но нельзя бесконечно нарушать законы.

Если владелец упорно игнорирует закон, на его могут наложить штраф. Его размер зависит от статуса нарушителя. Если он является частным лицом, ему придется заплатить 2-2,5 тыс. руб., ИП – 20-50 тыс. руб. для предприятий штраф составит от 0,5 до 1 млн руб. Дополнительно могут приостановить деятельность юрлица на срок до 90 дней.

Кроме того, владельца обязуют снести строение за свой счет.