Исправление кадастровой ошибки

Смещение или сдвиг кадастровых границ в процессе межевания называется кадастровой ошибкой. При правильно проведенных кадастровых работах фактические границы (заборы) должны совпадать с кадастровыми линиями, описанными в межевом плане. На практике это происходит не всегда. Избавиться от неприятностей можно двумя способами:

1. исправлением межевого плана, когда все стороны согласны, что границы определены неверно;
2. через суд – когда одна из сторон не признает неточностей.

Неточности в документах делятся на:

1. Кадастровые. Они появляются по причине искажения данных о параметрах участка во время их регистрации.
2. Технические. Из-за сбоев ПК или человеческого фактора не совпадают сведения на бумажном носителе и в электронной базе.

Ошибки могут возникнуть из-за банальной опечатки. Они допускаются сотрудниками кадастровой палаты (Росреестра) во время оформления регистрации недвижимости. Для их устранения кадастровый инженер не привлекается. Правообладателю достаточно написать заявление об устранении недочета. В момент его подачи необходимо иметь при себе оригинал документа либо его архивную копию.

На устранение технической неточности отводится 3 рабочих дня. Госпошлина за эту услугу не взимается. Заявитель получает уведомление об устранении несоответствия. Для получения на руки откорректированных сведений о недвижимости ему придется заказать выписку из ЕГРН – в электронном или бумажном виде.

В большинстве случаев ошибки являются результатом неточности, допущенной исполнителем во время составления межевого плана. Их-то и называют кадастровыми или реестровыми. Причиной таких неточностей может быть:

1. Использование неисправного либо устаревшего оборудования, не позволяющего корректно привязать участок к местности;
2. Неверно выполненные расчеты при обработке результатов измерений;
3. Неправильный выбор системы координат и параметров перехода;
4. Ошибочно выполненная привязка к государственной геодезической сети или не выполненная локализация в районе работ;
5. Низкий уровень квалификации исполнителя, небрежное отношение к своим обязанностям. Некоторые исполнители выполняют работу без выезда нам место. Денег за такой труд они берут немного, чем и привлекают незадачливых клиентов;
6. Невнимательность исполнителей: геодезиста, составлявшего межевой план или специалиста Росреестра, вносившего информацию в базу данных.

Иногда собственник намеренно искажает сведения или делает вид, что не заметил ошибки геодезиста. Но даже самый незначительный обман со временем станет явным и обернется большими неприятностями для владельца недвижимости или его наследников.

Чаще всего кадастровые ошибки выявляются во время межевания соседнего участка земли. Если границы участка определены правильно, они совпадут с межой примыкающего надела. Наложение этих участков друг на друга свидетельствует о наличии неточностей в документах. Это и есть кадастровая ошибка, и обнаруживает ее кадастровый инженер. Работы по межеванию соседней территории приостанавливаются до устранения несоответствий.

Несоответствие может обнаружить и сотрудник Кадастровой палаты, но возможностей для этого у него меньше. У работника могут вызвать сомнение два момента:

1. Наличие заметного смещения границ участка относительно картографической основы Госкадастра недвижимости по материалам аэрофотосъемки;
2. Расхождение между значениями площади участка, указанными в документе и вычисленными по координатам.

Сотрудник Росреестра, обнаружив ошибку, обязан уведомить о необходимости ее устранения соответствующие органы или заинтересованные лица.

Собственник может тоже обнаружить кадастровую ошибку при некоторых обстоятельствах:

• во время подготовки различных документов, связанных с границами участка;
• при получении выписки из ЕГРН;
• в момент уплаты завышенного налога;
• в случае возникновения конфликта с соседями;
• при проведении выноса в натуру границ участка.

Механизм действий органа кадастрового учета в случае обнаружения неточности расписан в Законе №221-ФЗ. Согласно этому документу события разворачиваются по следующей схеме:

1. Обнаружив, что границы смежных участков пересекаются или присутствует другое несоответствие, орган кадастрового учета в первую очередь проверяет документы на наличие технической ошибки. Если таковой не выявлено, переходят к следующему шагу;
2. Собственником или смежником участка принимается решение об исправлении реестровой (кадастровой) ошибки. Инициатор процедуры выбирает компанию или специалиста, который может исправить допущенную неточность;
3. Ставят в известность о выявленной ошибки собственника соседней зарегистрированной недвижимости;
4. Кадастровый инженер выясняет причину сдвига или смещения кадастровых границ. При необходимости повторно определяют координаты некоторых точек границ, документально их фиксируя. Время и место проведения экспертизы сообщают владельцу первого участка;
5. Если наличие ошибки подтвердилось, составляют межевой план по устранению, который заверяется подписью аттестованного специалиста.

Все перечисленные действия орган кадастрового учета имеет право проводить только после согласования собственника участка, подлежащего исправлению. Любые изменения и исправления в документацию вносят только с его согласия. Владелец пишет заявление с просьбой исправить кадастровую ошибку. Далее действуют в таком порядке:

1. Выполняют съемку фактического периметра участка, в документах которого допущена ошибка;
2. Из госфонда данных запрашивают землеустроительную документацию для установления причины появления неточности;
3. Устанавливают истинное положение надела и формируют его границы по планам БТИ, графическим частям договоров купли-продажи, свидетельству и прочим землеотводным документам;
4. Готовят акты согласования границ с владельцами смежной недвижимости;
5. Межевой план дополняют разделом по устранению реестровой ошибки и заключением кадастрового инженера.

Если собственник не дает согласия на корректировку, орган кадастрового учета обращается в суд. К иску он прилагает документы, необходимые для принятия решения.

Для участков, зарегистрированных до 1 марта 2008 года, можно запросить экспертизу землеустроительной документации. Подробнее об этом может сообщить кадастровый инженер.

На первый взгляд, путь к исправлению реестровой неточности прост: владелец недвижимости пишет заявление на устранение ошибки и начинает воплощаться в жизнь схема, описанная в законе. На самом деле так бывает не всегда: Росреестр по каким-либо причинам может отказать собственнику в его просьбе. А чьи-то соседи отказываются подписывать акт согласования границ.

В таких случаях помочь может только суд. В эту инстанцию следует обращаться только после попытки прийти с собственником смежного участка к мировому соглашению. Если договориться с соседом удалось, оба правообладателя отправляются в орган учета недвижимости с соответствующими заявлениями. В противном случае подают иск в суд. К нему прилагают стандартный набор документов, необходимых для рассмотрения дела:

1. Межевой или технический план, содержащий реестровую ошибку;
2. Выписку из ЕГРН с отраженным в ней нарушении;
3. Уведомление Росреестра о неточности с ее описанием (если такой документ имеется у истца);
4. Измененный межевой план, выполненный кадастровым инженером;
5. Письменные возражения третьих лиц против итогов повторных кадастровых работ.

Подают иск по месту расположения земельного надела. В нем, кроме сведений об истце и ответчике, надо указать:

• полную информацию об участке;
• данные о допустившем ошибку кадастровом инженере.

Истец указывает в иске свои требования: исправить ошибку, отменить решение государственных органов либо признать их незаконными, внести изменения в землеустроительную документацию.

Роль ответчика отводится собственнику, который раньше оформил свою недвижимость. Кадастровую палату ответственной не назначают: она не отвечает за достоверность координат поворотных точек участка и другие результаты работы кадастрового инженера.

Когда решение суда вступит в силу, владелец участка подает в МФЦ межевой план на корректировку. На исправление ошибки органу регистрации прав отводится 5 рабочих дней.

Специального срока давности исправления кадастровой ошибки законодательством не предусмотрено. Но к этому случаю применим общий временной отрезок, в течение которого владелец может обратиться в суд. Он оговорен в ГК РФ и составляет 3 года. Обычно ошибка обнаруживается при межевании участка – это и есть отправная точка отсчета срока исковой давности.