ГПЗУ

Проектировщики разрабатывают проектную документацию на основании исходных данных,предоставляемых заказчиком. К ним, наряду с техническим заданием, относится и ГПЗУ –градостроительный план земельного участка.

Проектировщикам и надзорным органам необходим ряд важных сведений об участке:

• действующие ограничения – этажность, возможные отступы и т. д.;
• виды и категории разрешенного пользования;
• данные об обременениях в пользу третьих лиц – например, о сервитутах;
• расчетные показатели для подключения проектируемого объекта к инженерным коммуникациям;
• красные линии.

Вся информация разбросана по разным базам данных. По заявке собственника муниципалитет собирает ее в единый документ – это и есть градостроительный план участка.

Исполнитель во время подготовки документа обращается к источникам информации – документам по:

• планировке территории;
• градостроительному зонированию;
• обеспечению градостроительной деятельности.

Сведения об участке исполнитель берет из государственного кадастра недвижимости.

Технические условия на подключение к инженерным сетям выдают организации, их эксплуатирующие. Запрос о предоставлении ТУ исполнитель направляет в течение 7 дней со дня принятия заявления на выдачу ГПЗУ. 

Максимальную нагрузку в точках подключения определяют в соответствии с целью использования земельного участка. Если такой информации в заявлении собственника нет, ТУ выдают в соответствии с правилами застройки и землепользования.

Градостроительный план земельного участка выполняют по форме, утвержденной законодательством. В прошлом ГПЗУ представлял собой сброшюрованную книгу, содержащую текстовую и графическую информацию. На сегодня документ выдается в электронном виде и загружается в личный кабинет на сайте Госуслуг. Возможен вариант предоставления услуги в распечатанном виде – для этого надо отметить поле «Бумажный носитель» при заполнении заявления.

Две первые страницы документа посвящены реквизитам участка, описанию его границ, сведениям об исполнителе.

Далее идет первый раздел ГПЗУ. Открывает его чертеж с указанием поворотных точек участка, границ пятна застройки, минимальных отступов от границ надела. На чертеж наносят:

• охранные зоны инженерных сетей (тепловых, водопроводных, газовых и пр.);
• области действия сервитутов, предлагаемых к установлению;
• границы территориальной зоны;
• красные линии.

Чертеж ГПЗУ состоит из двух листов: на втором даются текстовые пояснения к графической части, ссылки на нормативные документы, требования которых надлежит учитывать проектировщикам капитального объекта. 

Графическую часть ГПЗУ завершает ситуационный план. На нем схематично изображено положение участка относительно смежных наделов.

Второй раздел ГПЗУ содержит информацию о градостроительном регламенте, Если его действие на данный участок не распространяется, в ГПЗУ указывают индивидуальные требования к целевому назначению, размещению и параметрам строительного объекта. В этом разделе содержится информация о соседних участках и видах их разрешенного использования. 

Третий раздел посвящен сведениям об объектах культурного наследия и капитального строительства, расположенных в границах рассматриваемого земельного участка. 

В четвертом разделе указаны расчетные параметры минимально допустимого уровня обеспеченности участка объектами социальной, транспортной, коммунальной инфраструктур. Информация оформляется в виде таблиц. 

Сведения об ограничениях использования надела приводят в пятом разделе. Информация излагается в свободной форме. Здесь можно узнать в границах какой территории находится участок – охранной зоны инженерных сетей, приаэродромной зоны и т.д. 

Шестой и седьмой разделы оформляются в виде таблиц. В них дана информация о границах зон, упомянутых в предыдущей главе. В таблицах указаны наименования зон координаты характерных точек. 

В разделах 8, 9,10 содержатся ссылки на:

• законодательную базу по благоустройству, присвоению номера или наименования объекта планировочной структуры, в которую входит рассматриваемый участок;
• приложение с информацией о ТУ и т.д.

Завершает документ раздел 11 с информацией о красных линиях. Координаты их характерных точек сведены в таблицы. Здесь указаны номера проектов межевания территории, на основании которых красные линии установлены.

Под таблицами располагаются сноски (примечания) ко всему документу.

Гражданским кодексом РФ (п. 5 ст. 57.3) обязанности по подготовке и выдаче градостроительного плана участка возложена на органы местного самоуправления. Заявление на получение ГПЗУ можно подать:

• непосредственно в отдел градостроительства и архитектуры муниципалитета или районной администрации;
• в МФЦ.

Заявление можно доставить лично либо через почту. 

Для получения градостроительного плана надо подготовить ксерокопии:

• паспорта заявителя;
• доверенности заявителя-физлица или приказа о назначении директором от заявителяюрлица (документ предоставляется, если гражданин действует по поручению собственника);
• правоустанавливающих документов – если земельный участок не зарегистрирован в ЕГРН.

Заказчик может приложить к заявлению копии кадастрового паспорта, топографического плана, техусловий на подключение к инженерным сетям одного или нескольких капитальных объектов.

В Москве заказать ГПЗУ можно на Портале государственных и муниципальных услуг (www.mos.ru/uslugi). 

Действовать надо в таком порядке:

1. На главной странице сайта выбрать вкладку для физических или юридических лиц.
2. Ввести электронную подпись или логин с паролем.
3. Перейти на вкладку «Электронные услуги», а в ней – на «Комплекс градостроительной политики и строительства Москвы».
4. В открывшемся меню выбрать Комитет по архитектуре и градостроительству Москвы. После клика по строке развернется список услуг, среди которых есть и подготовка ГПЗУ.
5. Следуя подсказкам, заполнить поля для регистрации и заявление.
6. Ввести информацию о земельном участке, предварительно выбрав вид правообладания – собственность либо аренда. Если адрес участка не вписывается в классическую форму, надо выбрать «Адресный ориентир» и заполнить соответствующие поля.
7. Добавить сведения о строениях, сооружениях – имеющихся и планируемых к размещению. На портале предусмотрена возможность добавления или удаления информационных полей.
8. Если на данный участок в прошлом составлялся ГПЗУ, необходимо ввести сведения о нем.

Заполнив все поля, можно приступать к прикреплению файлов с копиями документов. Они должны иметь установленные формат и объем, и подписаны ЭЦП.

Заявитель может выбрать удобный для него способ получения результата услуги – лично или в электронном виде через Портал. Для этого ему надо установить галочку в нужном поле. 

Прежде чем кликнуть по кнопке «Отправить», надо засвидетельствовать ознакомление с правилами системы и подтвердить достоверность сведений и электронных копий документов. 

Как только заявление уйдет на приемку, в личном кабинете появится информация о его статусе. По мере продвижения вопроса она будет меняться, позволяя заявителю контролировать ход событий. Когда ГПЗУ будет готов, в личном кабинете появится ссылка, по которой можно скачать документ, заверенный ЭЦП должностного лица Комитета архитектуры и градостроительства Москвы.

В апреле 2020 года в целях поддержки бизнеса в период пандемии срок действия разрешительных документов в области строительства был автоматически продлен на год. Это решение распространяется и на ГПЗУ, но при условии, что срок его действия истекает в период с 6 апреля 2020 года до 1 января 2021 года. Все они считаются действительными до 1 июня 2021 года.

В общем случае градостроительный план считается действительным в течение трех лет после его получения. За это время необходимо подготовить и оформить решение о возведении капитального объекта. Следовательно, спешить заказывать ГПЗУ не надо: сначала оцените, хватит ли вам этого времени для оформления земельного участка, устранения возможных ограничений и т. д. поможет в этом градостроительный потенциал.

Что такое градостроительный потенциал

Не все собственники земельных участков могут самостоятельно разобраться в правилах землепользования. Поэтому им сложно понять, пора уже заказывать ГПЗУ или еще рано. Им поможет в этом градостроительный потенциал – документ, позволяющий оценить:

• имеющиеся ограничения, поддающиеся устранению на стадии предпроектной подготовки или инженерных изысканий;
• оптимальное использование земли с учетом анализа ландшафта;
• максимальную этажность и площадь застройки;
• прочие параметры, от которых зависит эффективность строительного проекта.

Градостроительный потенциал заказывает собственник участка. Исполнитель проводит визуальное обследование территории, изучает кадастровые, правоустанавливающие и другие документы. После этого, руководствуясь действующим законодательством, он составляет отчет с выводами, перечнем мероприятий по снятию ограничений, затратами на их осуществление и т.д.

Иногда в результате проведенного анализа делается вывод о нецелесообразности вложения финансов в проектные работы, поскольку разместить объект с заданными параметрами на данном участке невозможно. 

В градостроительном плане могут присутствовать ограничения в виде санитарно-защитных, водоохранных зон, сервитутов, поставленных на кадастровый учет и пр. Сам по себе ГПЗУ ничего не устанавливает и не вводит, он всего лишь является источником всеобъемлющей информации о земельном участке. Поэтому нет смысла апеллировать к его разработчикам с целью изменения запретов и ограничений. 

Решать такие вопросы следует в других местах:

• изменить санитарные зоны можно только через муниципальные и государственные органы;
• для снятия сервитута надо обращаться в суд.

Муниципалитет нередко идет навстречу застройщикам относительно сокращения водоохранных и санитарных ограничений при условии проведения мероприятий по рекультивации очистки участка, сооружения защитных объектов и т. д. Но встречаются случаи, когда никакими мерами исправить ситуацию не удается, и приходится менять место размещения объекта.

Процедура снятия ограничений сложная, требующая знания законов и строительных норм. Некоторые частные компании оказывают такие услуги «под ключ», работая со всеми заинтересованными инстанциями. Нарушать требования ГПЗУ не рекомендуется: если при строительстве объекта ограничения были проигнорированы, разрешение на строительство могут отменить, а построенный объект – снести с с одновременным наложением на застройщика крупных штрафов. 

Градостроительный план земельного участка готовят и выдают бесплатно. Если владелец надела прибегает к услугам частной компании, она выставит счет за посредничество между госструктурами и клиентом. В таком случае стоимость работ будет определена в соответствии с ценовой политикой организации.