Проектно-изыскательские работы (ПИР) в строительстве: что это такое, виды, этапы проведения, документы и стоимость

Об авторах и экспертизе

Автор: редакция изыскательской компании «Сервис ГЕО».

Экспертная проверка: инженерно-технический специалист по инженерным изысканиям и геодезическому сопровождению строительства.

Специализация: инженерно-геодезические, инженерно-геологические, инженерно-экологические изыскания, топографическая съёмка, БПЛА-съёмка, лазерное сканирование, обследование зданий, исполнительная съёмка, вынос осей и сопровождение проектной документации.

Контакт для уточнения состава ПИР: info@srvgeo.ru

Кратко: что такое ПИР

Проектно-изыскательские работы (ПИР) — это инженерные исследования участка и разработка проектной документации перед строительством, реконструкцией или капитальным ремонтом. В это определение входят инженерные изыскания — геодезия, геология, экология и другие исследования, — а также проектирование решений, по которым объект проходит экспертизу и затем строится.

Эта статья помогает ГИПам, главным инженерам, руководителям проектов, техническим заказчикам и девелоперам понять: из чего состоят ПИР; какие документы должен выдать подрядчик; как проверить качество изысканий; от чего зависит стоимость; что важно для государственной или негосударственной экспертизы.

Нормативная база: инженерные изыскания регулируются Градостроительным кодексом РФ, СП 47.13330.2016, Постановлением Правительства РФ № 87, Гражданским кодексом РФ и методиками Минстроя по определению стоимости проектных и изыскательских работ.

Если вы ГИП или технический заказчик: проверьте 5 вещей до заказа ПИР

1. Есть ли понятное ТЗ. Без пятна застройки, стадии проектирования, масштаба съёмки, требований экспертизы и исходных данных невозможно точно определить состав работ.
2. Есть ли у подрядчика право выполнять работы. Проверьте СРО по изысканиям и/или проектированию, специалистов НРС НОПРИЗ и договорную ответственность.
3. Какие форматы выдачи нужны проектировщику. Помимо бумажного отчёта часто нужны DWG, DXF, цифровая модель местности, материалы для САПР. Для проектов с ТИМ нужны данные, пригодные для BIM/ТИМ-модели.
4. Кто отвечает на замечания экспертизы. В договоре должно быть указано, что подрядчик сопровождает замечания по своей части и исправляет обоснованные замечания в согласованный срок.
5. Можно ли использовать старые материалы. Архивная топосъёмка, геология соседнего участка или прежние обследования полезны как исходная информация, но их актуальность нужно проверять под конкретный объект.

6. Что такое проектно-изыскательские работы (ПИР) и зачем они нужны?

   ПИР нужны, чтобы до строительства получить достоверную инженерную информацию об участке, оценить риски, разработать проектную документацию и пройти экспертизу. Без изысканий проектировщик работает с предположениями: не знает точных отметок рельефа, положения коммуникаций, свойств грунтов, уровня подземных вод и экологических ограничений.

   «Инженерные изыскания — обязательная часть градостроительной деятельности, обеспечивающая комплексное изучение природных условий территории…» — СП 47.13330.2016 «Инженерные изыскания для строительства. Основные положения».

   Суть и определение ПИР

   Проектно-изыскательские работы — это связка двух блоков: изыскательского и проектного. Изыскания отвечают на вопрос: что находится на площадке? Проектирование отвечает на вопрос: как безопасно и рационально построить объект с учётом этих данных?

   Изыскательская часть включает: сбор исходной информации и архивных материалов; инженерно-геодезические изыскания; инженерно-геологические изыскания; инженерно-экологические изыскания; инженерно-гидрометеорологические и геотехнические работы при необходимости; обследование зданий, сооружений и грунтов оснований при реконструкции; лабораторные исследования; камеральную обработку; подготовку технических отчётов.

   Проектная часть включает: анализ результатов изысканий; выбор проектных решений; разработку текстовой и графической проектной документации; подготовку разделов по Постановлению Правительства РФ № 87; сопровождение проектной документации и результатов инженерных изысканий в экспертизе.

   Цели и задачи проектных исследований

   Главная цель ПИР — снизить неопределённость до уровня, при котором проектировщик может обоснованно принять конструктивные, архитектурные, технологические и организационные решения.

   1. Подтвердить возможность строительства на участке.
   2. Выбрать место и параметры размещения объекта.
   3. Обосновать фундамент и несущие конструкции. Геологические изыскания дают расчётные характеристики грунтов: модуль деформации E, угол внутреннего трения φ, удельное сцепление c, уровень грунтовых вод.
   4. Получить исходные данные для проектной документации.
   5. Пройти государственную или негосударственную экспертизу.
   6. Предотвратить аварии, переделки и финансовые потери.

Основные виды инженерных изысканий в составе ПИР

В составе ПИР проводят те виды инженерных изысканий, которые нужны для конкретного объекта, стадии и условий площадки. СП 47.13330.2016 разделяет инженерные изыскания на основные (инженерно-геодезические, инженерно-геологические, инженерно-гидрометеорологические, инженерно-экологические, инженерно-геотехнические) и специальные (обследования состояния грунтов оснований зданий, локальный экологический мониторинг, поиск подземных вод и другие).

Инженерно-геодезические изыскания

Инженерно-геодезические изыскания дают проектировщику пространственную основу: координаты, высоты, рельеф, ситуацию на местности и положение инженерных коммуникаций. Главный результат — инженерно-топографический план. Заказчик получает: топографический план; цифровую модель местности; ведомости координат и высот; материалы согласования подземных коммуникаций; технический отчёт.

Инженерно-геологические изыскания

Геологические изыскания нужны, чтобы понять, какие грунты находятся под объектом, как они воспринимают нагрузки и какой фундамент можно применять. Типовой состав работ: бурение скважин; отбор проб грунта и воды; лабораторные испытания; зондирование; гидрогеологические наблюдения; построение инженерно-геологических разрезов; расчёт характеристик грунтов. Итог — технический отчёт с расчётными параметрами для фундамента, дренажа, гидроизоляции и мероприятий инженерной защиты.

Инженерно-экологические изыскания

Экологические изыскания оценивают состояние окружающей среды и прогнозируют влияние строительства на участок. Особенно важны для промышленных объектов, территорий бывших производств, участков рядом с водоёмами, линейных объектов большой протяжённости. Исследуются почвы, подземные воды, радиационная обстановка, физические факторы воздействия.

Техническое обследование зданий

Обследование проводят при реконструкции, капитальном ремонте или строительстве рядом с существующей застройкой. Отвечает на вопросы: в каком состоянии несущие конструкции; есть ли трещины, прогибы, коррозия; можно ли увеличить нагрузки; как новое строительство повлияет на соседние здания.

Связь ПИР со стадиями проектирования

Порядок проведения ПИР: этапы проектно-изыскательских работ

Проведение проектно-изыскательских работ делят на три шага: подготовительный, полевой и камеральный. Заказчику важно контролировать не только финальный отчёт, но и старт. Если техническое задание составлено неточно, ошибки переходят в программу изысканий, полевой этап и проектную документацию.

Этап 1: Подготовительный — сбор информации и ТЗ

На этом этапе заказчик и подрядчик формируют техническое задание, собирают архивные материалы и готовят программу инженерных изысканий. По СП 47.13330.2016 задание — организационно-распорядительный документ. Оно должно содержать основные сведения об объекте и требования к результатам.

Что должно быть в хорошем ТЗ на ПИР

• наименование и адрес объекта; кадастровый номер или схема границ участка
• стадия проектирования; назначение объекта; уровень ответственности
• пятно застройки или трасса линейного объекта
• требования к масштабу топографической съёмки
• перечень нужных инженерных изысканий
• требования к системам координат и высот
• данные о предполагаемых нагрузках для геологии
• необходимость прохождения экспертизы; порядок сопровождения замечаний

Копируемый шаблон ТЗ на ПИР

ТЕХНИЧЕСКОЕ ЗАДАНИЕ
на выполнение проектно-изыскательских работ / инженерных изысканий

1. Объект:
Наименование объекта:
Адрес / местоположение:
Кадастровый номер участка:

2. Цель работ:
☐ новое строительство  ☐ реконструкция  ☐ капитальный ремонт  ☐ линейный объект

3. Стадия проектирования:
☐ предпроектная проработка  ☐ проектная документация  ☐ рабочая документация  ☐ строительство

4. Требуемые виды работ:
☐ инженерно-геодезические изыскания
☐ инженерно-геологические изыскания
☐ инженерно-экологические изыскания
☐ инженерно-гидрометеорологические изыскания
☐ обследование зданий и сооружений
☐ топографическая съёмка
☐ лазерное сканирование / БПЛА-съёмка
☐ вынос осей / исполнительная съёмка

5. Требования к геодезии:
Масштаб съёмки:
Система координат:
Система высот:
Согласование подземных коммуникаций:
Форматы выдачи: DWG / DXF / PDF / XML / IFC / ЦММ / иное

6. Экспертиза:
☐ государственная  ☐ негосударственная  ☐ не требуется

7. Сроки:
Желаемая дата выезда:
Желаемая дата итогового отчёта:

8. Контакт ответственного ГИПа:

Этап 2: Полевые исследования

Полевой этап — это получение фактических данных на площадке: геодезические измерения, бурение, отбор проб, экологические замеры, обследование конструкций. Ошибки полевого этапа трудно исправить в офисе: если не сняли коммуникацию, не добурили скважину или не отобрали пробу, эти данные нельзя просто добавить камерально.

СП 47.13330.2016 указывает, что исполнитель обязан применять средства измерений, прошедшие метрологическую поверку или калибровку. На практике это означает поверенные тахеометры, нивелиры, трассоискатели, буровое оборудование и GNSS-приёмники с действующими документами.

Этап 3: Камеральная обработка

Камеральный этап превращает полевые измерения и пробы в технические отчёты, чертежи, карты, разрезы, цифровые модели и исходные данные для проектирования. На этом этапе выполняют обработку в ПО CREDO, AutoCAD Civil 3D, Trimble Business Center, nanoCAD; построение топоплана; лабораторные испытания грунтов; построение геологических разрезов; оформление технических отчётов.

Ориентировочные сроки этапов ПИР

Разработка проектной документации и нормативная база

После инженерных изысканий проектировщик разрабатывает проектную документацию. Её состав определяет Постановление Правительства РФ № 87, а необходимость экспертизы — статья 49 Градостроительного кодекса РФ.

Для объектов капитального строительства раскрываются: пояснительная записка; схема планировочной организации земельного участка; архитектурные решения; конструктивные решения; сведения об инженерном оборудовании и сетях; проект организации строительства; мероприятия по охране окружающей среды; мероприятия по обеспечению пожарной безопасности; смета на строительство.

Нормативы и технические условия

Государственная и негосударственная экспертиза

Согласно статье 49 Градостроительного кодекса РФ, проектная документация и результаты инженерных изысканий в установленных случаях подлежат государственной или негосударственной экспертизе. По общему правилу в ГрК РФ установлен срок не более 42 рабочих дней.

Частые причины замечаний экспертизы к ПИР

Чек-лист приёмки отчёта ПИР перед передачей проектировщику

Как проверить подрядчика на ПИР за 15 минут

1. Проверьте СРО. Уточните, есть ли у организации членство в СРО по инженерным изысканиям и/или проектированию именно под ваш тип договора и объект.
2. Проверьте специалистов НРС НОПРИЗ. Для подрядчика, выполняющего работы по прямым договорам с застройщиком, наличие специалистов в реестре — важный профессиональный маркер.
3. Попросите поверки оборудования. Минимум — тахеометры, GNSS-приёмники, нивелиры, трассоискатели, лабораторное оборудование.
4. Запросите пример отчёта. Важно увидеть структуру: титульные листы, состав, программу, методику, приложения, протоколы, чертежи, выводы.
5. Проверьте договор. Сроки выезда, сроки выдачи предварительных данных, состав итоговых материалов, электронные форматы, ответственность и сопровождение экспертизы.
6. Проверьте SLA по замечаниям. Лучше зафиксировать срок ответа, например до 5 рабочих дней по замечаниям к его части.
7. Попросите календарный график. В графике должны быть отдельно видны подготовительный, полевой, лабораторный и камеральный этапы.
8. Сравните состав, а не только цену. Две сметы с одинаковым названием могут заметно отличаться по полезности для проектировщика.

Расчёт стоимости ПИР: как формируется смета

Стоимость ПИР зависит от площади и типа объекта, состава изысканий, сложности природных условий, стадии проектирования, требований к документации, удалённости площадки, сезона, сроков и необходимости экспертизы.

Для заказчика важны два вывода: (1) низкая цена без расшифровки часто означает сокращённый состав работ; (2) корректная смета показывает, какие работы входят в стоимость и какие факторы влияют на цену.

Расчёт стоимости проектных работ

По методике Минстроя базовая цена проектирования определяется по формуле:

Где: Ц — базовая цена проектирования; а — постоянная величина для интервала; в — удельный показатель стоимости; Х — фактический натуральный показатель объекта.

Для определения сметной стоимости в текущем уровне цен:

Где: Кп — произведение корректирующих коэффициентов; Ипр — индекс изменения сметной стоимости проектных работ.

Примеры сценариев для предварительной оценки стоимости

Срочная геодезия на стройке: когда ПИР уже не ждут

Когда нужен срочный выезд геодезиста

• нужно выполнить вынос осей здания в натуру;
• строительная техника уже на объекте;
• перед заливкой фундамента нужно подтвердить положение осей;
• требуется исполнительная съёмка свай, котлована, ростверка, колонн, сетей;
• строительный контроль запросил исполнительную схему;
• обнаружено расхождение между проектом и фактической площадкой.

Основные источники и нормативная база

Нормативно-правовая база актуальна на момент публикации материала. Из-за регулярных обновлений ГрК РФ, Постановления № 87, СП и сметных нормативов перед началом ПИР необходимо проверить действующие редакции регламентов. Материал носит информационный характер и не заменяет юридическую, проектную или экспертную консультацию по конкретному объекту.