Константин Колотов
Ведущий специалист ООО "Сервис ГЕО", эксперт в области инженерной геодезии
В этой статье покажу, как составить документ, который пройдет экспертизу, защитит бюджет и обеспечит объективные результаты. В конце вы сможете скачать готовый шаблон ТЗ, проверенный на сотнях объектов.
Зачем нужно грамотное ТЗ
Техническое задание на обследование — не формальный документ для галочки, а финансовый инструмент контроля. Когда заказчик забывает указать в ТЗ требование о доступе к подвальным конструкциям, эксперт приезжает на объект и выясняет: нужны дополнительные работы. Результат — допсоглашение и рост стоимости на 25-40 тысяч рублей.
С 1 мая 2024 года действует новый ГОСТ 31937-2024. Он ужесточил требования к обследованию инженерных систем и документированию результатов. Для владельцев МКД появились дополнительные обязательства: согласно закону 561-ФЗ (вступил в силу с 1 сентября 2024 года), собственники получили право проводить обследование технического состояния перед капитальным ремонтом.
Грамотно составленное ТЗ гарантирует, что техническое заключение будет иметь юридическую силу при строительной экспертизе, в суде или перед контролирующими органами. Неправильное ТЗ ведет к ошибочной оценке категории технического состояния здания — это прямой путь к отказу в разрешении на реконструкцию или судебным спорам.
Бесплатная консультация
Не уверены, что ваше ТЗ учитывает все нюансы? Инженеры «Сервис Гео» проведут бесплатную консультацию и помогут составить документ с учетом требований ГОСТ 31937-2024. Более 500 объектов обследовано по нашей методике — от Камчатки до Москвы.
Нормативная база: ГОСТ 31937-2024 и СП 13-102-2003
Обследование зданий опирается на два ключевых документа. ГОСТ 31937-2024 (межгосударственный стандарт) вступил в силу 1 мая 2024 года и заменил устаревшую версию 2011 года. Новый стандарт расширил требования к обследованию инженерных сетей, регламентировал правила обследования при демонтаже и ввел более строгие нормы проверки огнезащиты конструкций.
СП 13-102-2003 «Правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений» определяет процедуру работ и позволяет объективно оценить фактическую несущую способность конструкций. Этот свод правил актуален до сих пор и применяется совместно с ГОСТ.
При составлении ТЗ рекомендую делать прямые ссылки на эти нормативы. Например: «Обследование выполнить согласно ГОСТ 31937-2024 с учетом требований СП 13-102-2003». Это защищает от ситуации, когда исполнитель использует устаревшие методики или собственные подходы без юридической силы.
Требуйте от исполнителя подтверждения соответствия стандартам — это должно быть зафиксировано в договоре и итоговом техническом заключении.
Визуальное и инструментальное обследование: выбор метода
Одна из типичных ошибок заказчиков — заказывать инструментальное обследование там, где достаточно визуального, или наоборот. Разберем разницу.
| Параметр | Визуальное обследование | Инструментальное обследование |
|---|---|---|
| Что входит | Осмотр конструкций, обмерные работы, фотофиксация дефектов | Неразрушающий контроль (ультразвук, тепловизор), прочностные испытания, шурфы фундаментов |
| Оборудование | Рулетка, уровень, щуп, бинокль, фотоаппарат | Ультразвуковой дефектоскоп, склерометр, георадар, тепловизор |
| Стоимость (руб./м²) | 15-50 | 60-80 |
| Точность | Субъективная оценка эксперта, погрешность до 15% | Объективные данные с приборов, погрешность 3-5% |
| Когда использовать | Проверка перед покупкой, периодический осмотр, предварительная оценка | Проектирование реконструкции, экспертиза аварийности, скрытые дефекты |
Визуальное обследование — это осмотр доступных конструкций экспертом с применением простых измерительных инструментов. Специалист фиксирует видимые дефекты, трещины, деформации. Метод подходит для регулярной проверки технического состояния или предварительной оценки перед покупкой объекта.
Инструментальное обследование применяет неразрушающие методы контроля и дает объективные цифры прочности, влажности, глубины коррозии. Без него не обойтись при подготовке проектной документации на реконструкцию или при экспертизе промышленной безопасности.
Совет эксперта (Константин Колотов):
Комбинированный подход часто оптимален. Визуальное обследование выявляет проблемные зоны, затем инструментальные методы точечно применяются только там, где обнаружены дефекты. Это экономит 20-30% бюджета по сравнению со сплошным инструментальным обследованием всего здания.
Структура технического задания: пошаговый чек-лист
Раздел 1. Общие данные и цель работы
Начните ТЗ с точного адреса объекта, контактных данных собственника и четкой формулировки цели. Цель определяет объем работ и итоговую стоимость.
Примеры правильных формулировок цели:
- Комплексное обследование для подготовки проектной документации на реконструкцию
- Оценка технического состояния перед капитальным ремонтом согласно закону 561-ФЗ
- Проверка несущей способности фундаментов перед надстройкой этажа
Расплывчатые формулировки типа «обследовать здание» или «проверить состояние» приводят к тому, что исполнитель перестраховывается и закладывает в смету избыточные работы. Результат — переплата до 40%.
Раздел 2. Характеристики объекта
Опишите технические параметры: этажность, год постройки, материал стен (кирпич, панели, монолит), общую площадь, функциональное назначение (жилое, офисное, производственное).
Критически важно указать доступность конструкций. Если для осмотра кровли потребуются промышленные альпинисты или автовышка, а вы не упомянули это в ТЗ, исполнитель выставит счет на дополнительные работы — еще 20-35 тысяч рублей.
Предоставьте исполнителю документы:
- Проектная документация (если сохранилась)
- Ранее выполненные обследования или технические заключения
- Технический паспорт БТИ
- Данные инженерно-геологических изысканий (для обследования фундаментов)
Отсутствие архивной документации означает, что эксперту придется работать с нуля — это увеличивает сроки на 5-7 дней и стоимость на 15-25%.
Пример ошибки
Заказчик указал «4-этажное здание», но забыл упомянуть подвал и техническое подполье. Эксперт рассчитал смету только на надземную часть. При выезде выяснилось, что нужно обследовать еще 200 м² подвальных конструкций — смета выросла на 22 тысячи рублей.
Раздел 3. Вид и объем обследования
Четко определите тип обследования: визуальное, инструментальное или комбинированное. Укажите процент охвата конструкций — 100% (сплошное) или выборочное (обычно 10-30% площади каждого типа конструкций).
Перечислите конструкции, подлежащие обследованию:
- Фундаменты (с устройством шурфов или без — это разница в цене 15-25 тысяч рублей за один шурф)
- Несущие стены и колонны
- Перекрытия
- Кровля и стропильная система
- Лестницы
- Инженерные системы (водоснабжение, отопление, электрика — если требуется согласно ГОСТ 31937-2024)
- Грунты основания (редко, только при сложных геологических условиях)
Совет: приложите к ТЗ поэтажный план здания с красными пометками зон обследования. Визуализация исключает разночтения и защищает от споров.
Узнайте точную стоимость обследования
Инженеры «Сервис ГЕО» выполнят предварительный осмотр и составят детализированную смету с учетом ГОСТ 31937-2024.
Раздел 4. Требования к исполнителю
Защитите себя юридически: пропишите обязательные требования к подрядчику.
Допуск СРО (саморегулируемая организация) — документ, подтверждающий право выполнять работы по обследованию зданий. Без допуска техническое заключение не будет иметь юридической силы при строительной экспертизе. Требуйте выписку из реестра СРО — это занимает 5 минут, но спасает от мошенников.
Наличие собственного оборудования для инструментального обследования (если требуется). Компании, арендующие приборы под конкретный проект, часто допускают ошибки из-за недостаточного опыта работы с техникой.
Квалификация инженеров: минимум два специалиста с профильным образованием и стажем от 5 лет. Один человек физически не способен качественно обследовать объект площадью более 500 м² за разумные сроки.
Страховка гражданской ответственности — гарантия компенсации, если эксперт ошибся и это привело к аварии или финансовым потерям.
Раздел 5. Состав и сроки итогового документа
Четко пропишите, что вы должны получить в итоге:
Техническое заключение — основной документ с выводами о техническом состоянии, категорией состояния (нормативное, работоспособное, ограниченно работоспособное, недопустимое, аварийное согласно ГОСТ 31937-2024 и СП 13-102-2003) и рекомендациями по ремонту или усилению конструкций.
Паспорт здания по форме Приложения Г ГОСТ 31937-2024 — документ с 30+ параметрами объекта (адрес, год постройки, материалы стен, этажность, площадь, сведения о реконструкциях).
Дефектная ведомость с фотофиксацией каждого дефекта, его размерами и координатами на плане.
Чертежи и схемы с отметками обследованных мест, планы этажей, разрезы, узлы конструкций.
Укажите сроки: стандартное обследование небольшого объекта (до 1000 м²) занимает 7-14 дней с момента выезда специалистов на объект. Требуйте документы в двух форматах: бумажный (с печатями и подписями) и электронный (PDF + исходные файлы чертежей в AutoCAD или другом формате).
Скачать образец ТЗ на обследование здани
Готовый шаблон технического задания, проверенный на сотнях объектов «Сервис ГЕО»
Документ содержит все обязательные разделы согласно ГОСТ 31937-2024 и СП 13-102-2003, с подробными комментариями для заполнения.
После заполнения пришлите нам на бесплатную проверку
ТОП-5 ошибок в ТЗ
Ошибка 1: Забыли указать доступ к конструкциям
Если кровля находится на высоте 15 метров, подвал затоплен или фасад закрыт рекламными баннерами — все это нужно указать. Иначе при выезде выяснится, что требуется альпинист (от 8 000 руб./день), автовышка (от 12 000 руб./смена) или откачка воды. Стоимость растет на 25-40%.
Ошибка 2: Не указали цель обследования
«Для себя» или «для строительной экспертизы» — это разные объемы работ. Экспертиза требует дополнительного документирования, согласований, лабораторных испытаний образцов материалов. Разница в стоимости — 30-50%.
Ошибка 3: Отсутствие архивной документации
Если нет проектной документации и данных инженерно-геологических изысканий, эксперт тратит время на поиск аналогов, предположения о конструктивной схеме, дополнительные обмеры. Сроки увеличиваются на 5-10 дней, стоимость — на 15-25%.
Ошибка 4: «Обследуйте все» без конкретики
Формулировка «обследовать здание полностью» заставляет исполнителя перестраховываться. В смету закладывается максимум: инструментальное обследование 100% конструкций, шурфы всех фундаментов, лабораторные испытания. Переплата — до 50%.
Ошибка 5: Не указали требования к СРО и допускам
Если исполнитель работает без допуска СРО, техническое заключение не примут органы экспертизы или суд. Придется заказывать обследование заново — за свой счет. Убыток — полная стоимость работ (от 50 000 до 500 000 рублей в зависимости от объекта).
Часто задаваемые вопросы
- Нужна ли геология при обследовании фундаментов?
Да, если нет архивных данных об инженерно-геологическом изыскании или если планируется увеличение нагрузки на фундамент (надстройка этажа, установка тяжелого оборудования). Геология определяет несущую способность грунтов основания — без этого расчет фундаментов невозможен.
- Кто составляет ТЗ — заказчик или проектировщик?
Формально — заказчик, как сторона, заинтересованная в результате. Практически рекомендую составлять ТЗ вместе со специалистом подрядной организации. «Сервис ГЕО» предлагает бесплатную консультацию по составлению ТЗ — эксперт задаст правильные вопросы и поможет сформулировать требования.
- Можно ли использовать шаблон ТЗ без изменений?
Нет, каждый объект уникален. Шаблон — это основа, которую нужно адаптировать под конкретные характеристики здания, цели обследования и доступность конструкций. Копирование без изменений приводит к ошибкам типа «забыли про подвал» или «не учли ограничения доступа».
- Закон 561-ФЗ — обязателен ли ТЗ на обследование для МКД?
Да, если собственники МКД выбрали опцию «провести обследование технического состояния перед капитальным ремонтом». Закон 561-ФЗ вступил в силу 1 сентября 2024 года и дает собственникам право (но не обязанность) заказывать обследование за счет средств фонда капитального ремонта. ТЗ должно соответствовать ГОСТ 31937-2024.
Заключение
Техническое задание на обследование здания — инвестиция в безопасность и защиту бюджета. Грамотно составленное ТЗ экономит 30-50% средств, защищает от судебных споров и гарантирует, что техническое заключение будет иметь юридическую силу.
Три простых шага:
Скачайте шаблон ТЗ в формате Word
Заполните 5 разделов
Пришлите нам на бесплатную консультацию — эксперты "Сервис ГЕО" проверят документ и укажут на возможные риски
Заказать комплексное обследование здания
С гарантией соответствия ГОСТ 31937-2024 и закону 561-ФЗ
После заполнения пришлите нам на бесплатную проверку
Константин Колотов
Ведущий специалист ООО "Сервис ГЕО", эксперт в области инженерной геодезии
Ведущий специалист ООО «Сервис ГЕО», эксперт в области инженерной геодезии и технического обследования зданий. 11 лет практического опыта, география проектов — от Камчатки до Москвы.
Загрузка...