Размежевание участка

Если землей владеют несколько человек, ни один из них не может полноценно распоряжаться своей долей. Чтобы стать ее полноправным собственником надо провести размежевание участка.

Чтобы зарегистрировать кусок земли, необходимо сначала отделить его от территории, принадлежащей другим собственникам, четкими границами, документально зафиксированными на местности. Этот процесс называется размежеванием или разделом, а документ — межевым планом.

Размежевание часто путают с разделом участка или уточнением границ (оформление кадастровых документов). Оба понятия подразумевают создание межевого плана.

Процедура прописана в нормативных актах:

• Земельном кодексе РФ;
• Федеральными законами №122 (о регистрации прав на недвижимость), №121 (о кадастре);
• инструкциях по межеванию земли, утвержденных Комитетом РФ по земельным ресурсам;
• Приказах Минэкономразвития РФ.

После размежевания собственник получает план-схему надела с индивидуальными признаками, которые определяют долю владельца как отдельный объект, находящийся в его полном распоряжении.

Пока владельцы земли поддерживают устоявшиеся отношения и не меняют своих планов относительно недвижимости, вопрос о необходимости размежевания их не беспокоит. Проблема всплывает на поверхность при попытке продажи или сдачи в аренду доли.

Согласно закону №447-ФЗ подобные сделки проводить с участками без их предварительного межевания запрещено. Ограничение действует даже в отношении наделов, уже поставленных на кадастровый учет. Если в Росреестре отсутствуют сведения о координатах поворотных точек участка, распорядиться им на свое усмотрение собственник не может.

Кроме того, размежевание необходимо при:

• возникновении споров между владельцами;
• желании собственника выделить из участка меньшую долю с целью снижения налога. Разделив участок, ненужную часть можно продать, подарить или сдать в аренду;
• увеличении площади за счет слияния нескольких смежных участков.

Землепользователь имеет право изменить целевое назначение части надела. Для юридического закрепления этого действия участок сначала делят на самостоятельные части — размежевывают, а потом готовят остальные документы.

Работы по разделу участка проводят аттестованный кадастровый инженер, работающий самостоятельно либо в составе геодезической компании. Наличие допусков к подобной деятельности можно проверить на сайте Росреестра.

К выполнению работ исполнитель приступает после заключения договора с землевладельцем и получения комплекта документов.

Размежевание участка проводится в несколько этапов:

• согласование со всеми заинтересованными лицами условий установления границ;
• подготовка правоудостоверяющих документов;
• выбор компании-исполнителя;
• проведение полевых измерений;
• оформление межевого плана;
• подача документов в Росреестр;
• получение выписки ЕГРН на каждый участок.

До начала работ собственник пишет заявление на размежевание и прилагает к нему:

• документы, подтверждающие его личность;
• документ, согасно которому лицо является собственником участка — свидетельство, договор аренды и пр.;
• архивный план участка. Он есть в договоре купли-продажи, старых планах БТИ и т.д.;
• письменное согласие совладельцев, соседей или судебное решение на размежевание.

Если участком владеет юридическое лицо, от него потребуется информация о путях приобретения земли, подтвержденная документально, выдержки из реестров (Единого, ФНС) и других баз. В комплект документов включают доверенность, выданную представителю предприятия.

Кадастровый инженер не имеет права решать споры между соседями. Его задача — зафиксировать границы, о которых договорился заказчик. Он должен до начала работ оповестить все заинтересованные лица о предстоящем размежевании – заказным письмом, через газету, при личной встрече или по телефону. По результатам обсуждения вопроса составляется акт, который подписывают соседи. Чтобы исключить обман, каждый из них указывает в акте номер и серию своего паспорта.

Если участок находится в долевой собственности все совладельцы или их доверенные лица должны присутствовать при размежевании и письменно подтвердить свое согласие.

Территории, входящие в товарищества выделяются после согласования с председателем правления.

Если стороны к соглашению не пришли, собственнику остается только обратиться в суд. Чтобы получить положительное решение, истцу надо основательно подготовиться:

• запросить выписки из ЕГРН на участки – свой и несогласного соседа;
• собрать архивные планы, которые подтверждали бы конфигурацию земельного участка;
• совместно с кадастровым инженером сделать описание проблемы и оформить его в виде «Заключения КИ».

Могут понадобиться и другие документы — например, землеустроительная экспертиза.

Кадастровый инженер с помощью приборов выполняет необходимые измерения и определяет координаты поворотных точек. Затем он оформляет необходимые схемы и планы и составляет акт.

Межевой план предоставляют на подпись:

• владельцу участка;
• собственникам смежных территорий, присутствовавших при межевании и отмеченных в акте согласования границ.
• исполнителю.

Не позже чем через неделю Исполнитель отправляет документы в Росреестр для рассмотрения. В комплект входит:

• заявление на межевание;
• межевой план;
• паспорт собственника или его представителя (вместе с доверенностью);
• квитанция об уплате государственной пошлины: платит ее собственник-инициатор размежевания.

Перечисленный набор документов подают в Регистрационную палату либо МФЦ.

Сотрудник организации заполнит бланк заявления и предложит клиенту подписать его. Факт получения документов работник подтвердит распиской, в которой будут указаны их полный перечень и дата получения. Тогда же заявителя уведомят о времени возврата бумаг. В случае подачи в электронном виде ответ об окончании рассмотрения придет на электронную почту заявителя

После постановки участка на учет владелец может взять выписку в Росреестре. В ней будет указана актуальная площадь надела.

Иногда участок располагается так, что со всех сторон его окружают чужие территории. И доступ к ней можно осуществить только по соседней земле. Об использовании части смежного надела можно договориться с его хозяином без оформления каких-либо бумаг. Но лучше сразу установить сервитут – ограниченное использование чужой земли. Он может касаться и всего соседнего надела – в зависимости от цели его использования. В таком случае межевание проводят по стандартной процедуре.

Если обременение распространяется только на часть земельного участка, мало просто отмежевать ее. Придется выделить долю внутри надела. Порядок кадастровых работ при сервитуте выглядит так:

• стороны договариваются между собой, либо собственник отрезанного от уличного проезда участка обращается в суд и получает положительное судебное решение;
• размежевывается весь участок, и устанавливаются поворотные точки на обремененной доле;
• составляется план надела с нанесением на него границ участка сервитута.

Затем земли регистрируются, владельцу выдают выписку, а после этого ставят на учет часть земли, оформленной в сервитут.

Процедура размежевания не входит в категорию бесплатных. И в частных компаниях, и в государственных организациях заявителю предъявят счет. Но в некоторых случаях у собственника появляется возможность получить межевой план по нулевой стоимости.

Одна из таких ситуаций связана со способом приобретения земли. Если участок куплен через аукцион у муниципальных властей, государство обязуется провести указанные работы бесплатно. Не придется платить кадастровому инженеру и владельцам участков, входящих в кадастровый квартал, в котором проводятся массовые работы по размежеванию.

В России до 2020 года действовала федеральная программа по вводу земель, принадлежащих государству, в хозяйственный оборот. Но и сейчас ей можно воспользоваться, обратившись в Комитет по земельным вопросам. Если собственнику участка удастся доказать, что он не знал об этой программе, ему могут пойти навстречу и проведут межевание бесплатно.